北京土地市场“冰火两重天” 自住型商品房用地受热捧

据中国报告大厅了解：目前，北京土地市场可谓“冰火两重天”，连续两天的土地成交态势，其背后印证了北京土地政策的导向作用。

11月18日，北京延庆县出让4宗旅游地块，总成交价8865万元。但该4宗地块均以底价成交。11月19日，北京再次出让两宗住宅类土地，均与自住型住房有关，最终却是火热的竞争场面。

房地产业内人士严跃进告诉记者，“土地市场冷热交替，背后不仅是预期的因素，更多是政策导向的原因。”目前土地出让决定权在政府手中，因此政府从产业及民生等诸多因素出发，往往控制了土地出让权。房企只有跟随政策导向，才能获拿地权。

土地市场“冰火两重天”

11月18日，北京延庆县4幅旅游地块出让，均以低价成交。其中，北京中坤落樱庄园葡萄酒有限公司以5168万元拍得一幅。据了解，北京中坤落樱庄园葡萄酒有限公司为中坤投资集团(以下简称中坤集团)下属分公司。这是2007年以来，中坤集团首次在京通过招拍挂拿地。

泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男告诉记者，此类地块已经有土地的预设条件，只有定向目标的开发商才能取得，所以地价很低。

记者了解到，上述4幅地块，土地出让部门已经对其未来用途有清楚地规划。文件标明，只有“取得延庆县政府核发的酒庄建设准入资格证明(样本)后均可参加竞买”，“如联合竞买，其联合体成员中至少有一个取得了延庆县政府核发的酒庄建设准入资格证明”。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，上述地块的物业形态是旅游类的，这样就涉及到旅游产业类的需求和运营。因为这类用地和产业有高度的关联度，所以设置了门槛。

值得注意的是，“自住型商品房”地块却受热捧。北京市大兴区亦庄新城Ⅱ-1街区B01R1-2地块二类居住用地项目(配建限价商品住房)国有建设用地于10月16日挂出，截至11月19日竞拍前，该地块共收到5次有效报价，最高为11.24亿元。经过37轮竞拍，住总首开联合体以16.4亿元外加配建37000平方米自住型商品房(限价22000元/平方米)以及31000平方米限价房(限价11000元/平方米)的代价摘得。

同日，北京国土局公开出让丰台区王佐镇魏各庄村A01、A02地块，最终国开东方经过41轮竞拍以25.1亿元摘得，并且住宅用地全部配建“自住型商品房”，折合楼面价9509元/平方米，溢价率35.67%。这也是北京成交的第13宗配建自住型商品房的地块，总面积已达156万平方米。

自住型商品房用地受热捧

自住型商品房未来成交均价低于周边30%，从企业角度，此类地块利润并不高。

中原地产市场研究部总监张大伟算了一笔账，以11月19日住总首开联合体摘得的土地为例，总面积为10.955万平方米，剔除其他部分6.8万平方米，只有4.15万平方米的商品房面积。按照限价部分成本5000元/平方米计算，3.7万平方米的自住房分担的土地成本是6.29亿元，3.1万平方米的限价房分担的土地成本是1.86亿元，合计8.15亿元。商品房部分的土地成本为8.25亿元，楼面均价在2万元/平方米。

沈力男认为，预计明年完成5万套自住型商品住房，这将占全部新增供应的50%以上。今后，北京市国土规划部门在编制下一年度的土地供应计划时，会明确自住型商品住房用地规模。

他进而表示，这会给在京布局的房企一个心理预期，不参与自住型商品房地块的竞争，无法介入土地市场的买卖和交易。对开发商而言，其实已经习惯了配建模式，只是之前常配建的是保障房，而现在配建的自住型商品房。

未来北京土地市场不管是冷还是热，都已带有明显的政策烙印。严跃进对此表示，“未来北京房企拿地必须考虑政策导向，才能制胜市场。”